Мнимые и притворные сделки: особенности регулирования, признаки и последствия

Гражданским законодательством предусматриваются такие виды недействительных сделок, как притворные и мнимые. Эти два вида сделок наделены существенными особенностями, которые собственно и выделяют их среди иных недействительных сделок, оговоренных ГК РФ. Рассмотрим их подробней и поговорим о правовых последствиях, которые будут различными для каждого из видов.

Мнимые сделки: раскрываем понятие

В соответствии с 1-й частью 170-й статьи ГК РФ, мнимой признается сделка, которая была совершена лишь для видимости и не предполагала возникновения намерения, связанного с созданием соответствующих ей правовых последствий. Такая сделка является ничтожной.

Главная особенность – отсутствие планов у взаимодействующих сторон относительно возникновения правовых последствий, предусмотренных действующим законодательством, в результате заключения сделки.

К примеру, в целях избежания обращения взыскания на жилье должник может заключить фиктивный договор купли-продажи с покупателем и зарегистрировать его в Росреестре. Это исключит вероятность того, что кредитор сможет настоять в суде на наложении ареста на квартиру с тем, чтобы впоследствии продать ее с торгов и вернуть сумму задолженности с недобросовестного заемщика.

В то же время, за кредитором остается право, связанное с подачей в суд искового заявления о признании договора купли-продажи и самой сделки недействительной (мнимой).

В этом случае суд может обязать Росреестр восстановить запись о праве собственности на квартиру, зарегистрированном на имя должника, при условии, что истцом были представлены доказательства мнимости сделки. Сделать это достаточно сложно, равно как и подтвердить отсутствие правовых последствий, несмотря на фактическое заключение сделки.

Как показывает судебная практика, если основанием недействительности сделки является ее мнимость, двусторонняя реституция места не имеет. Это значит, что возвращать что-либо друг другу сторонам не придется, ведь в результате заключения сделки они изначально ничего не приобретают.

При подготовке доказательной базы для последующего демонстрирования ее на суде рекомендуем ориентироваться на перечень подтверждающих обстоятельств.

Это:

• передача средств покупателем продавцу за приобретенное жилье не состоялась;
• акт приема-передачи квартиры в действительности не был подписан участниками договора;
• факт регистрации и, соответственно, вселения в купленную квартиру, места не имел;
• коммунальные услуги, в том числе, налог на имущество, как и прежде, оплачивает продавец;
• после оформления договора купли-продажи жилье не обременялось заключением каких-либо сделок со стороны покупателя (сдача в аренду, передача в залог, вселение в квартиру третьих лиц, прочее).

Еще раз подчеркнем, что отнесение договора купли-продажи к недействительным (мнимым) сделкам не влечет за собой обязанности, связанной с возвратом имущества либо денежных средств, а также не предполагает признания недействительными всех последующих сделок, совершенных после приобретения покупателем этого жилья.

Признавая сделку мнимой, суд лишь выносит решение о восстановлении зарегистрированного права собственности на жилое помещение на имя должника (продавца), и тем самым предоставляет кредитору возможность воспользоваться нарушенным правом и взыскать с должника причитающуюся ему сумму убытков.

Кроме того, необходимо учитывать, что госрегистрация мнимой сделки (регистрация перехода прав собственности по ней) не может рассматриваться в качестве доказательства законности такой сделки.

Суд при изучении обстоятельств дела преимущественно обращает внимание на последствия заключенной сделки, т. е. действия, которые последовали со стороны покупателя и продавца после подписания договора. Если же выяснится, что фактического исполнения по сделке не было, она будет сразу же отнесена к недействительным, вне зависимости от того, проводилась ли прежде процедура государственной регистрации.

Притворные сделки, и чем они отличаются от мнимых

Согласно гражданскому законодательству, притворной считается сделка, истинной целью которой является прикрытие другой сделки, в том числе, совершенной на иных условиях.

Такая сделка аналогично считается ничтожной, а по отношению к той, которую участники договора действительно имели в виду, применяются правила, учитывающие ее содержание и суть (2-я часть 170-й статьи ГК РФ).

Рассматриваемый вид недействительных сделок наделен особенностями, которые отличают его от мнимых сделок. В частности, в отличие от последних притворные сделки всегда имеют определенные правовые последствия, а стороны прибегают к совершению целого ряда действий, направленных на осуществление сделки.

Делается это вполне осознанно, чтобы достичь запланированного результата, а не просто создать видимость законности соглашения.

Распространенный пример — договор паевого накопления, в соответствии с которым одна сторона, являющаяся членом кооперативом, обязуется передать деньги для постройки многоквартирного дома, а вторая сторона (непосредственно кооператив) – передать объект в собственность его члена по завершению строительства. В таком договоре кооперативом может быть указано, что документ оформлен в соответствии с требованиями Федерального закона о жилищных накопительных кооперативах, что имеет под собой скрытые цели.

Речь идет об уклонении от прохождения обязательной процедуры госрегистрации и избежании значительных штрафных санкций в случае нарушения сроков оформления жилья в собственность вкладчика. Если же сроки будут существенно нарушены, член кооператива вправе обратиться в судебную инстанцию, где представить иск о признании договора паевого накопления недействительным (притворной сделкой).

Если суд признает договор таковым, к нему будут применены правила, предусмотренные для договоров долевого участия в строительстве, а с кооператива взыскана неустойка за просрочку исполнения соглашения.

В качестве доказательств притворности сделки судом могут быть рассмотрены такие обстоятельства, как:

• фактическая принадлежность документа к договорам долевого строительства, а не паенакопления, к которым применяются нормы 214-го Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», что, по сути, означает возможность взыскания неустойки с кооператива;
• неисполнение обязательств кооперативом, который не передал жилье в собственность вкладчика в оговоренные сроки, тогда как последний выплатил всю сумму.

Правовыми последствиями признания такой сделки недействительной (притворной) считается не прекращение ее действия, а применение по отношению к ней правил, которые вытекают из существа.

Поэтому при подготовке иска внимание концентрируют на содержании оспариваемой сделки, совершении обязанностей в полном объеме истцом и тех нормах права, которые непосредственно должны применяться для оспариваемой сделки.